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未来五年的房价走向,楼市“暴利时代”即将终结,买房者注意了!

转载 发布:2020/12/28 11:22:47 来源:星叔房谈 572 阅读

是星叔,全国资深房产投资专家,你相见恨晚的买房军师,目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议


关注“星叔房谈”微信公众号进入知识星球提问,以下精选问答内容来自“星叔房谈”知识星球


提问: 星叔您好,之前咨询过您!因为迷茫所以有点啰嗦但还想再追问一下,顺德碧桂园泮浦湾三居15年收楼,目前自住,价值200,因为前期资金压力大有用信用卡网贷50万加按揭45万,按揭没啥压力月供低3500元,信用卡和网贷压力比较大。之前您说找兄弟对敲不太懂!现在不知道怎么合适,还请星叔指教。
方案一,出手还完按揭及信用卡网贷后子弹90多,想首付最多60留30,同时还在碧桂园社区因为公立群力学校刚开,孩子三年后小学想在这里上,因为手里还是想留点流动资金,想买绿茵居二三楼三房,但考虑有老人没电梯不方便(可考虑一楼两房),退其次买喜居电梯两房!
方案二,目前招行可以二押,要先还清公积金25才可以操作,评估价188可贷六成112,利率4.45-5.4%,扣除按揭47最后到手65,再还清信用卡网贷50只剩15万!
方案三,广发银行抵押贷,先过桥还清,评估可贷131-140万,利率4.8-4.95%,还清过桥资金以及信用卡可留40!

回答:首先说一下对敲:
对敲其实简单来说就是走二手买卖,和正常卖房一样,只不过这个对敲卖的客户是你提前已经选好的人,不是平时卖房陌生人。相当于让别人代持,也需要看人品。

对敲一般操作目的是把升值部分贷款变现或者腾购房名额。
不过对敲和卖房一样,也会产生正常的税费和贷款服务费。

你的核心问题是目前负债过大,还款压力大,需要变现还债,减轻生活压力,所以对敲不适合你。

你说的3个方案中,最安全的也是最减轻压力的是方案一,先卖变现 然后还债,然后剩余资金再买,最后手里还能留一部分资金。

方案2不建议,二抵一般不建议,利率比较高。

方案3操作截断抵押融资相对好一些,其实方案2和方案3都有一个核心问题,就是旧瓶装新酒的问题,就是你通过各种抵押还清目前手里其他贷款负债后,但是你后面的抵押负债依旧还是很高,达到140左右,这样每个月月供还是不低,压力也不小。
好处就是可以保留现在的房子,手里还有一笔资金,可以缓解短期压力,但是如果你后续资金供应不上,其实就不建议操作抵押了,后面压力依旧大。

所以综合来说,你要根据自己后面经济情况来合理选择,如果只想缓解当前压力,过渡一下,后面经济能力可以拉起来,选方案三。
如果经济基础一直很一般,选方案一最安全。
方案二不建议。



提问: 星叔我在天津,天津滨海新区还能不能买房投资,我天津开发区二大街有一套价值260万的房子出租,现在手里有200万,还有一套300万的房子自己住。建议现在买在哪投资好。
回答:1.天津滨海新区重点开发了10年,是在上海浦东之后,第二个浦东口号喊得最响的国家级新区,现在却成了天津房地产市场的毒药,在天津房价翻番的过程中,成了少数被遗忘的地方之一。不看好滨海新区,外贸经济一直疲软,人口迁入意愿不强。

声势浩大的天津远郊滨海新区建设如今已经没有什么声音,塘沽口的响螺湾、于家堡伫立的高楼也无法缓解没有人的尴尬。没有人,是远郊新区最大的痛,痛几年也就放弃了。

考虑未来升值潜力,不建议入手滨海新区。

2.天津唯一的投资价值就是高考移民,天津从 2017 年至今,几乎全市的平均价格 都是向下跌了,至少在 30%左右,天津学区房产逆势向上。

天津的主城区的六个区,南开 河北 和平 河西 河东 红桥。 但是对于学区房的投资来说,主要的区域应该选择在和平区和河西区。 

天津除了高考优势外不推荐投资,首付200直接买北京,北京明年的市场非常看好。具体投资价值高的板块,详见知识星球内部!



提问: 星叔,您好。在昆明北市区工作,未婚,手上有一套一室一厅小户型,目前自住,09年的房子,还有30万公积金贷款未还完,公积金差不多能覆盖还款,出租有1600-2000左右的收益。小区在二环边,手上从父母那里借的加自己的有80W的子弹。
目前有以下几点考虑,希望得到您的建议和指点:
这套一室的房子暂时不卖,3-5年后再出手。
80W的子弹只准备使用65-70W左右,准备用这笔资金购买一套小三室自住,总价预计在140万左右,希望靠地铁不超过1Km,房龄15年内,带学区更好。一手房看了碧桂园北城印象、俊发城,当时对俊发城现售的85平两房可改小三房的有意向,价格大概在140左右,虽然比较靠北了,但在地铁附近且带师大附小的学校,但只有矮层,没有再考虑了。

二手房看过了江东鸣翠园、竹翠园、云南印象C区、云南印象花好月圆、金尚俊园二期、锦悦四季、滨江俊园、万宏国际、蓝色经典、金洲湾、北泰花园、葡萄街区天宇花园。金尚户型太差,江东板房房龄偏老。
目前比较有意向的是云南印象花好月圆、金州湾、天宇花园、滨江俊园和万宏国际。
1.花好月圆离地铁太远,但朝向好,南偏东,对盘龙小学昆十中
2.万宏国际楼层矮、朝向差、暗卧,有好多没有证、价格上有点够不到,但属于一环,两条地铁线交汇口,学校联盟小学较差
3.金州湾有跃层,但房子略老,朝向好
4.滨江俊园只有回迁房有小三房87平,但阳台小,有一间次卧不会有阳光,靠生活阳台二次采光,盘龙小学。
5.天宇花园没土地证,采光倒是不错,联盟小学
考虑到暂时用不到学区,所以学区可以不太考虑。出于一部分投资上的考虑,希望它能有更好的涨幅,5年后涨了再置换更舒适的三房或四房,更倾向滨江87平。
您更建议哪里?受总价和二套限制有其他解决方法吗?
回答:第一、我认为你的思路正确,小户型可以继续持有,配合出租。

主要二大原因:
1.你子弹80,首付算充足,没有到要卖小户型来凑首付的地步。

2.这套房月供低 压力小,后面租金都可以完全弥补,加上还有上升空间,所以是完全可以长持的,也无压力,毕竟多一套房,未来涨幅能力和空间更大。

第二、你买房前,还是看了不少房,基础工作还是做的很扎实,值得点赞。

买房都是看需求的,从而反向来选择。如果说你买房更倾向于投资,首先就要学会避坑,像老破旧和无证房就要回避,这些都是影响未来转手和升值的因素。
像2.3.5 无证的 房龄太老的就都不用考虑了。
剩下1和4,如果4滨江回迁房也是无证的,也不要买,宁可买1。无证是大坑,千万要谨慎。

最后关于二套限制,提供2个思路:
1.开发父母房票,做接力贷。

2.把第一套房子对敲给爸妈,腾出首套资格。



提问: 你好,星叔。现有子弹120,想在金华投资住宅最近在看保利天汇。星叔觉得怎么样或有潜力的楼盘推荐!还有投资住宅五一八年要卖的话,最佳的还款方式是哪种?
回答:第一,如果你买房是为了纯投资,其实我真不建议你买金华,浪费资金。

主要金华城市能级偏低,房价也不低,未来横盘概率大,因为现在楼市已经过了普涨时期,进入分化时代,投资现在最低都得买省会或者省会以上的城市,除了像苏州这样比较强的地级市。

房产投资必须要有上帝视角,不能盯着你们家门口买,不能熟悉哪里买哪里,要全国一盘棋去看。

其实你这个首付,最适合买的是杭州,而且要赶紧破限入场。目前广州 上海 北京这些一线房价都在积极回暖,二线里面领涨的是杭州,所以当下这几个城市都是非常好的进场时机,大家千万别犹豫 错过大涨前夜建仓时机。

第二,关于还款方式选择
等额本金,每月还本金和利息逐渐减少,适合想要减少利息总支出或者提前还款的人群;

等额本息,每月归还金额相等,但总支出利息多,适合收入不高工作较稳定的年轻人。

如果考虑5年内出手,可以选择等额本金。

长期持有选择等额本息。



提问:星叔你好,关注你有一段时间了。坐标深圳,有一套旭飞花园的房子,小复式,学位房,满五唯一,欠款约40万,目前链家网上挂盘价450-550万不等。存款约40W,家庭目前年收入税前50多W,公积金账户一个月有6600多块,想卖了旭飞的房子换一套两房或者小三房自住,有什么好的推荐?谢谢!

回答:你好,如果是三四线城市你这种置换就没有什么问题,但是对于深圳这种一线城市,你这种打法就不是很好,提供一个新的思路给你,首先说一个观点:


对于大城市特别一线城市,能新增就不要出手置换,要对置换这个词非常敏感。你要去问中介的话,中介是最欢迎你置换房子的,你一买一卖,他是两笔生意。我们房产投资的收益取决于我们的持仓面积。 


投资最忌讳的就是瞎折腾。
低买高卖,波段操作,我们以为这样就能赚钱。
但实际上,任何交易一旦频繁操作,带来的高额摩擦成本,会吃掉你的大部分利润。
更别说,吃波段,根本就是刀口舔血的事。
不是一等一的高手,根本不要指望能准确把握任何一个波段。

这也是为什么为什么买房挣钱的人,比炒股挣钱的人多的原因。
不动产,不动如山。
天生就是投资界的长跑冠军。

很多人折腾了很多年,踩了无数坑,忙活了半辈子,才渐渐明白:
赚钱的正确方式,其实只有一种,就是躺着赚!


所以我的建议是:最好的办法就是把你的第一套房子做截断抵押融资,目前剩余欠款40正好可以用存款还清,然后银行抵押,可以抵押6-7成资金出来 大概350左右,当第二套房子的首付,同时拥有 两套房子。


深圳目前最值得打新的楼盘,知识星球里面有分享,可以看看!

碧海西乡的地铁沿线二手次新笋盘,也要多关注下,淘笋。



提问: 你好,关注星叔也有一段时间了,山东日照的,目前有一套商品房价值80多,现在住的一套小产权房,有现金60,孩子在上海读大二,一开始想在日照投资一套商品房,经过再三考虑现想在上海附近花桥,太仓,嘉善等地投资一套商品房,不知道合适吧,如果合适的话在哪个位置买,具体哪个楼盘升值潜力大?是年前还是年后买合适?请赐教,谢谢!
回答:你好,感谢一直关注!

像花桥 太仓 嘉善这些城市都是环一线城市,环一线在固投潜力上,比强二线差很多。
强二线城市房产 无论从流动性,金融性,安全性,都强于环一线,毕竟这是一个做强做大省会的年代。

当然了,对于生活在一线的人,环一线实用性更好,但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线,你的房子出手不比新房低个30%会很难。

环一线多数都是纸上富贵,如果说之前楼市风口是一线,那么未来的春天在强二线与一线。

所以投资角度,坐标山东我更建议你破限买济南。如果一定要买环沪城市,花桥相比好一点,因为有轨交可以直达上海,太仓和嘉善都是伪环沪,通勤不方便,环沪价值就很难外溢到。



提问:星叔好!坐标西安,目前住在大寨路(科技路以北),周围生活便利但是无学校,小区内的私立小学很普通,房子128平,家有俩孩。现在想刚需改善+学区,手头子弹仅70,想在高新换一套学区房,看中锦业路的绿地世纪城,但是房龄已经12年,而且对应的公办学校五小三中也是普通+,由于两个孩子,所以不考虑其他学位房。请问:1.十二年房龄的二手房是否可买?目前价格在2万左右。          

2.是卖掉置换还是以租养贷?有没有专门出租隔断的装修攻略?         

 3.哪里升值空间大?锦业路绿地还是大寨路群贤汇?

回答:就区位来说,锦业路区位不错,将会成为未来西安金融财富的汇聚之地,区域内多个超高层再次同期开工,高新区CBD之位非它莫属。发展潜力还是不错的。


房龄12年有学区需求可以买,如果改善买房子弹充足,前面房子可以继续持有作为投资,配合出租以租养贷。


大寨路属于高新区边缘地带或泛高新区域,配套基本比较成熟。

二手房区域发展已经不重要了,基本都已经成型,除非说周边还有地可以拆,房价目前来看,基本不会咋变了,就看居住体验了。


我更建议你买锦业路绿地。成都买房建议,详见知识星球内部分享!


隔断出租分为2种

1、打包给托管公司和二房东,江寓或者自如等,他们负责装修和打理,你不用操太多心。但是租金会少一些。


2、装修出租全程自己来,我装过最便宜的一套,软装加硬装3万搞定,材料网上买的最便宜的。打了隔断,但租客素质太差,房子被毁的一塌糊涂。后期出售又重新做了凤变冰。


所以我建议首选是租给一家人,次选才是隔断。后期要自住,做好房子被毁重新装修的准备。



提问:星叔,现在房地产的黄金时代已经结束,进入白银时代,现在投资房产会有风险吗?能否谈下未来楼市投资新的方向,谢谢!

回答:我国房地产市场经过这么长时间的野蛮生长,已经进入白银时代,这是不争的事实。

白银时代就意味着楼市普涨普跌的大一统时代已经结束,靠买房暴富的机会是很少了。

但是利润虽达不到“黄金时代”那么高,但依然“有利可图”。


过去是楼市普涨的时代,未来是楼市进一步分化的时代。

这对于买房人来说这是全新的局面,需要切换新的思维体系。

随着楼市不断分化,全国各地调控,城市发展差异化越来越明显,

购房方向更重要,因为方向错了,积重难返!


未来将不再存在严格意义上的全国楼市,而是形成一个个割裂的地方市场。

即使是同一个城市,不同的区域不同的产品,价格走势也会不同,没办法用一句涨或跌来总结。

就好比,有人说全国楼市会跌,但这是不是意味着深圳楼市也会跌?

即使深圳楼市真的会跌,那也不等于前海宝中龙华会跌。

整体房价会跌,同样不代表有些学位房会跌?

涨跌只是宏观大趋势,是粗略概括的,对大家来说,更重要的是微观市场,这才是决定你是否真正赚钱的核心。


所以在楼市白银时代,一定要做好微观选择。

分化时代来临,要细心观察体验做出的综合判断,你要计算持有成本,你要计算升值、折旧,你要计算片区阶段性的天花板价格,

你还要考虑你购入房产的变现能力......


这样的新时代对个人能力要求不断提高,也能带来更多机会。

把握各个城市和各个板块之间的发展走势,轮动规律,持续的时间,能给到投资者更多的红利,反之也给你多了被套的机会。



提问:星叔,您好!我有三张房票,分别为7成,5成,3成首付,但3成那张怕是要年底或者明年初才能拿到手。现有现金400万。月供能力2万元至2万5,算上租金收益月供可去到3万以上。纯投资,长期短期持有都接受,考虑到房价在升,是近期7成,5成各入一套?还是今年5成入一套,明年再用3成房票呢?

回答:按照你这个现金加月供的时候,我看你大概就想负债六百万左右的房子。

你这个7成5成三成首付,其实都有方法可以作为三成首付来算的。

所以关键不在于说先用哪一张,其实大体上面都没什么所谓,关键还在于你这个房票的年龄而已。

如果不是偏老人票的话,我认为你只要把它都作为三成首付,把负债把它弄得最高,还有留下一部分的备用金也就足够了。


二套房如何做到首付3成详见知识星球内部资料!



提问:星叔你好,坐标上海。目前情况是自住一套60多平的浦东学区房,是小学和初中双学区,目前房价近10万,但孩子目前小学,还需要中学学区,目前这套房子不能出手。现手上有150万现金,想买一个小二套做投资,稍长远看,5年后想两套都卖了置换大房子的。

看了浦东中环内金杨的老小区,面积60左右,总价300万的小两房基本不是顶楼就是朝向很差,如果楼层好朝向好可选择的只有45平左右的一房,且都没有学区,不过周边租住需求还可以,两房月租金在5000左右一房4000左右;

还看了周浦双秀西园的小两房,这边的小学是明珠托管,小区算是学区房,但外环外,总价300万,需首付七成,就算做低总价,首付也要出170多万现金,手上的子弹差30万(努努力也可以借到),或者可以买这个小区的一房,资金方面就没有压力。

问题:1. 两个区域哪个投资更合适,更有涨价空间?

2. 区域选定后,是应该借点资金购买小两房,还是投资一房?

3. 150万子弹,在上海投资还有没有其他推荐的区域? 谢谢
回答:你好,以上2个方案我都不是很看好。

首先我不推荐你买老大楼,虽然便宜但产品上有硬伤,未来出手会有很大问题。


另外我还有一个理论就是,在上海买房子不能从人民广场站为辐射半径直线超过25公里,因为超过25公里的话,接完下来找接盘侠就会有很大问题,卖房流动性会很差。


根据你的情况,浦东300-400w总价推荐的是:

高行,幸福小镇。

周浦,可选范围比较大,找2005年以后的动迁房。

孙桥,申城佳苑。

御桥,绿洲康城亲水湾预算太少了,很难买到好房子,只能矮子里拔高。 



提问:青岛李沧买了套新房, 担心价格再涨上去, 这两天看报道,说炒房客断供会抛售房价会跌,突然后悔了想去把房退掉。老师给个建议, 这套房要不要退掉, 退了又担心价格还涨? 

 一是,感觉价格买的不低,大概21000多,但担心会继续涨。

二是,自己有房住,本想这套房大点,之后长期持有加投资。

三是,感觉经济不好,后期还款压力也稍微大点。 

目前买了, 手里闲钱也顶多就剩个2年房贷的钱, 所以心里有点发慌的感觉, 不买担心后期涨个1000就是十几万涨幅, 所以纠结。老师帮忙给个意见,退还是不退?

回答:你这种心态,不太适合买房。买了就做好持有五年以上的打算。如果买了就想马上赚到钱,哪有这样的好事啊。

你这种退还是不退,我也很难帮你做决定。

就像,有人问我买股票,老师,买哪支股票能一个月内涨幅10到20%。这种人太在意短期波动变化,想快速捞一笔,反而赚不到什么钱。

现在赚钱,很多是思考长期主义的投资生意。


说说断供这件事。最近网上风言风语,到处传炒房客断供。

但稍微有点经验的,略微推敲就知道这种属于造谣。什么样的人会断供?

一种是刚起步阶段,短时间内买入多套房产,用了极高的杠杆和融资成本,现金流没有算好的疯魔流。

一种是没什么底仓,买的基本都是贵妇CEO盘,几年不涨,无法变现,遇到现金流一紧张,就要面临断供卖房。


而一个正常的人,四平八稳买过三四套房,经历过一两轮大大涨后,就会发现,自己的负债率无论如何也提不上去了,每新增一笔贷款都无比困难。

而炒房客,则比普通人更加谨慎,涨幅更高融资能力更强。三年前的月供压力,今天转眼就小了50%。

只要你愿意停下来,随时都可以还清负债生活腐败。

代价是停滞不前迅速掉落阶层。




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