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3次集中供地后,明年合肥买房方向就定了,滨湖、经开...

转载 发布:2021/12/1 21:35:56 来源:安徽楼市 557 阅读


编者按

今年土地的玩法是“一年只能拍3次地”。在全国二轮集中供地总体“哑火”,流拍连连的情况下,这最后一批次的集中供地就显得任务较重了,看点也势必更多!


合肥第三轮集中供地8区21宗居住地供应,相比前两次,供应量有明显增加,将对明年的合肥市场产生决定性的影响。


只是接近年底,在市场下行的当下,受“三道红线”压迫的房企们,面对如此“饕餮盛宴”,会如何下手呢?土拍热度会继续下行,还是有所“回温”?土拍规则又有哪些“新玩法”呢?房价会因此上涨还是下跌呢?365淘房独家策划《问道》,为大家带来地块、土拍的相关深度解析!




随着29日的土拍落幕,合肥的第三次集中供地也算是告一段落了。


我们今天也不再去讨论“冷”或“热”,我们来聊一聊,每一位购房者都非常关心的几个问题。


比如,地价、房价、供应、买房……


01
溢价率提升了,房价更稳了!


这第三次供地,信息量太多。


高速联合信达夺得高新超300亩巨无霸,招商、保利再进滨湖,通和再进小庙,中铁四局5806元/㎡再进包河,金隅总价14亿拿下蜀山老城区地块,还有合肥的首个竞品质地块也诞生了。 



但其中,这几点需要你格外注意:


1、滨湖、高新补仓明显。


从区域上看,这次滨湖3宗,蜀山2宗,高新1宗,包河1宗,经开1宗


滨湖一次性3宗地入市,补仓明显,另外高新虽然仅1宗地,但是面积较大,已超300亩。


2、各区域最高楼面价变动不大!


包河5806.25元/㎡,滨湖15008.33元/㎡,蜀山11666.67元/㎡,运河新城7110元/㎡,高新9277.5元/㎡。


第一次供地:滨湖16285.63元/㎡,包河13049.93元/㎡,新站9199.95元/㎡,运河新城8291.63元/㎡,高新8135.96元/㎡,庐阳10295.4元/㎡。


第二次供地:包河14258.33元/㎡,瑶海9900元/㎡,庐阳12360元/㎡,经开13295.45元/㎡,蜀山9681.82元/㎡,新站8166.67元/㎡。


与前两次相比,这第三次供地的楼面价仅有个别区域的稍微有些偏低,整体相差不大,也算中规中矩吧。


3、溢价率基本都在5-15%!


这次的溢价率基本都在5-15%,相比上一次略有提升,但远远低于第一次拍地的情况。


第一次集中拍地的溢价率在23-30%之间,第二次除经开1宗达到14.71%以外,其余都在5%以下


4、未来房价持续维稳!


面粉决定面包的价格。我们也可以看到,在地价、楼面价、溢价率变化都不大的基础上,再加上代建、配建的要求略有降低,明年这些地块入市时的价格,大概率不会有太多浮动,依然会很稳。


02
滨湖、经开选择增多!


这里我们再来看看,“加大供地”的今年,到目前为止到底供了多少地。



据数据统计,2020年合肥市区涉宅地块一共供应了34宗,2021年1-11月,市区涉宅地块一共成交了46宗,数量上已经远远超过了去年。


但是要注意的是,这其中有经开区有4宗在空港,1宗是纯租赁地块,1宗是定向销售地块;高新也有1宗是定向销售地块。


也就是说,2021年1-11月,合肥市区涉宅地块一共成交了39宗,与去年相比仅多了5宗地


供应的总面积上看,今年至今一共成交了约4491亩居住地,但是去除空港、纯租赁和定向销售地块,仅有约3418亩,比去年的3596亩还要低一些


注意:面积统计中,可能含有少量的商业、教育、绿地等其他用地,与纯住宅数据稍有偏差。


而且,具体分区域来看的话,意义更是大不相同。


  • 从数量上看,仅滨湖、瑶海、新站、经开的供应比去年多,其中滨湖区增加的较多。


  • 从面积上看,仅滨湖、包河、瑶海、经开的供应面积比去年略多。其中经开有约854亩是空港、租赁和定向销售地块。


  • 从供应量上看,今年滨湖、包河、新站、经开、蜀山的供应量较多,均在5-7宗


总得来说,与去年相比,今年也就滨湖、经开两个区域的供应量有着明显的增加。明年买房人的选择会多一些。


而今年新房市场“房荒”严重的高新区,基本没有补仓,明年依然是“房荒”重灾区


03
2021合肥各区域重点项目都在这了!


今年,是试点集中供地的第一年,合肥三批次集中供地均如期拍完了,这些地块基本上都是明年新房市场的主要供应来源。


那作为买房人,明年买房该怎么选呢?各区域的重点项目需要提前了解。


包河区


包河区目前还有6个新项目或地块待入市,除了1宗中铁四局早前拿的地块外,其余5宗都是今年集中供地拍出的地块。



明年的焦点也主要集中在中骏世纪城、华宇中梁锦绣兰院,以及置地和城建的两宗地块上,楼面价也相差不大。


买房人可以根据具体的产品、价格,以及需求来选择。


滨湖区


经过这一次供地,滨湖的新项目瞬间大增,加上6月第一次集中供地的3个项目,共有6个新项目待入市



其中,联发正荣滨湖听湖预计这个月就会首开,速度也是相当快。


另外,我们知道,滨湖还有2宗地块延期至12月8日拍卖,若能顺利成交,那么今年成交8宗住宅地块的滨湖,新房库存将得到大大的补仓。


再加上还有一些存货的佳兆业滨湖和鸣、阳光城檀悦、保利和光尘樾等,明年的滨湖将有十多个项目可选


至于买哪一个?其实只要预算够,能买到,不管是金融、环湖,还是省府,或是省府东,都可以。


高新区


这次成交的高速、信达地块就是高新区唯一待售的新项目。



不多,但很重要,这将是明年高新区市场的主要供应来源。


项目体量也比较大,纯住宅面积超200亩,预计会产生近3000套房源。


经开区


经开区核心区今年一共成交了5宗涉宅地块,除去已经首开的置地天玺,还有4个项目待入市。



其中伟星玖都荟的位置比较优越,正大广场旁,紧邻置地天玺,或将是明年经开市场关注的重点。


另外,皖投地价稍高,靠近肥西;华润位于滨湖西,但是周边厂房较多;招商萃语云筑靠近翡翠湖;招商、华润具有品牌优势,三个项目如何选,还要看具体的产品。


蜀山区


蜀山区目前有6个地块或新项目,但主要集中在运河新城板块。



蜀山老城区的金隅项目,地段还不错,之前同样位于老城区的金隅南七里,热度之所以较高,主要是因为限价的优势,如今还能否延续南七里的热度,还要看具体的产品和价格


奥园意禾佶第也是位于合肥市中心地段,且由于有热门学区(安医大附小+50中双学区)加持,不过该项目仅有1栋楼对外出售。


然后运河新城板块的4个项目,其实这一年多来运河新城板块的热度虽然还在持续,但也在一步步下滑


随着调控的持续,投资买房在一步步退场,那么该区域仅靠地缘性客户和刚需的话,估计很难撑起板块的热度。


明年在此置业的买房人,需要谨慎了


庐阳区


其实今年庐阳区的新房供应并不多,且大多已经接近尾声。明年的供应其实也有限,仅5个新项目,且有的项目可对外销售的房源也不多。



佳源誉和湾预计今年首开,备案价23388.44元/㎡,户型128㎡、139㎡。整个项目可对外出售的部分是7栋6-8F的多层,且处在老城区一环内比较适合改善置业


佳源阅庐璟园、和昌LY202107号地块位于庐阳北,价格可能会比较低。


祥源LY202106号地块属于四里河板块,或将是明年市场的关注焦点之一,热度和价格可参考之前的庐州云境项目。


瑶海区


其实今年的瑶海区居住地的供应并没有增加多少,这第三次供地,瑶海更是无地块成交,挂出的2宗地全部延期


12月8号能否顺利出让,还不得而知。



就目前看,很明显明年的关注焦点将集中在龙湖的2个项目上。


新站区


供货一直比较充足的新站区,目前还有6个新项目待入市,再加上延期的4宗地块,明年市场或将有10个新房入市


区域新房供应压力进一步加大,各楼盘都将面临不小的去化压力。



就目前这6个项目来看的话,靠近北二环和庐阳老城区的乐富强观悦台或将率先入市,项目以多层为主,按照乐富强一贯的价格优势,该项目价格应该不会太高,具有一定的性价比


另外,融创邦泰云起星辰关注的人也不少,融创品牌+青年概念的产品,预计会吸引不少刚需的青睐。


新站的新房较多,买房人选择的时候主要应参考价格、品牌、产品、交通等因素。


结语


每一次的供地,对楼市都具有深远影响,其地价、楼面价、配建情况、拿地房企等都与买房人息息相关。


关注每一次供地、土拍,关注区域的楼盘热度、新房库存变动,也是你买到优质房源的必要条件。

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